Компания планирует строительство производственного комплекса с привлечением технического заказчика, но без договора генерального подряда. Подрядчики будут привлекаться на отдельные виды работ, а строительный контроль будет вести независимая организация. Объект вводится и регистрируется как единый объект недвижимости.
Вопрос: Допустима ли такая схема строительства по закону? Можно ли возложить гарантийные обязательства на технического заказчика?
Ответ: Согласно пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации технический заказчик - это лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет подрядчикам необходимые для выполнения ими работ материалы и документы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные ГрК РФ. ГК РФ предусматривает следующие договорные конструкции построения отношений между техническим заказчиком и застройщиком:
- по модели договора поручения поверенный (юридическое или физическое лицо) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (застройщика) определенные юридические действия. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абз.2 п.1 ст.182 ГК РФ;
- по модели договора агентирования, когда агент (юридическое или физическое лицо) действует от имени и за счет принципала (застройщика). Принципал обязан выдать доверенность агенту;
- по модели договора оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством (ст. 779 ГК РФ). В письме Минстроя России от 15.01.2021 № 919-ОГ/08 надзорный орган высказал мнение, что ГрК РФ не предусматривает возможности делегации техническим заказчиком своих функций иному лицу. В силу п.1 ст.702 ГК РФ подрядчик (генеральный) выполняет по заданию заказчика (технического заказчика или застройщика) определенную работу по договору подряда и сдает ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Приказом Минстроя России от 02.06.2020 № 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика» утвержден рекомендуемый перечень функций технического заказчика, используемый при расчете затрат на осуществление функций технического заказчика (приложение № 2), который допускает одними из функций технического заказчика:
- определение состава (общего содержания) работ с целью формирования плана по управлению проектом в строительстве;
- разработка технического задания;
- получение разрешения на строительство;
- заключение договоров о строительстве объектов капитального строительства, установление требований к срокам строительства, качеству построенного объекта;
- предоставление лицам, осуществляющим строительство объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ, в том числе материалов и результатов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство;
- передача подрядчику проектной и рабочей документации, утверждение и внесение корректив в графики выполнения строительно-монтажных работ, согласование с подрядчиками перечня планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ;
- создание от имени и по поручению застройщика приемо-сдаточной комиссии и проведение приемки от исполнителя работ законченного строительством объекта;
- передача завершенного строительством объекта застройщику или организациям-пользователям, уполномоченным застройщиком, или вынесение его на реализацию (продажу, отчуждение и другое);
- иные функции, необходимые для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации. Следовательно, застройщик может заключить раздельные договор подряда и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В соответствии с положениями ч.3 ст.52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели. Ч.4 этой же статьи предусматривает, что при осуществлении капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. В тоже время, ч.ч.3.2 и 3.3 ст.52 ГрК РФ допускают, что в случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства или в случае выделения этапов строительства иных объектов капитального строительства, входящих в состав линейного объекта, индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства, могут привлекаться застройщиком или техническим заказчиком на основании договора строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства. По решению застройщика или технического заказчика этапы строительства, реконструкции линейного объекта, иных объектов капитального строительства, входящих в состав линейного объекта, могут быть выделены после получения разрешения на строительство объекта путем внесения изменений в проектную документацию соответствующего объекта в порядке, установленном ГрК РФ. В этом случае Застройщик должен быть членом соответствующей СРО (ч.3.1 ст.52 ГрК РФ). На основании изложенного, с учетом поставленных вопросов и описанной ситуации, полагаем, что:
- ведение строительства производственного объекта без привлечения генерального подрядчика допускается при условии выполнения строительных работ непосредственно Застройщиком, с возможностью выполнения части работ подрядчиками, привлеченными Техническим заказчиком;
- возложение гарантийных обязательств на возведенный объект на технического заказчика неправомерно.